Новые правила обращения взыскания на предметы залога и ипотеки (залога недвижимого имущества)

Март 2009

После того, как Россию затронул мировой кредитный кризис, правам кредиторов и способам обеспечения исполнения финансовых обязательств стало уделяться больше внимания. Вследствие этого, в январе 2009 г. вступили в силу изменения в российское законодательство о залоге и ипотеке (далее – "Изменения"), в значительной мере реформирующие порядок обращения взыскания на заложенное имущество и устраняющие некоторые пробелы и несоответствия в ранее действовавших правилах. Основные нововведения в этой области кратко рассматриваются ниже.

Внесудебный порядок обращения взыскания

Соглашения об обращении взыскания без обращения в суд

До принятия Изменений российским законодательством уже предусматривалась возможность обращения взыскания во внесудебном порядке на предмет залога или ипотеки. В теории, такой порядок позволял кредиторам обращать взыскание на предмет залога без обращения в российские суды. Тем не менее, на практике он широко не применялся, отчасти потому, что существовали весьма ограниченные возможности достижения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания до неисполнения обеспеченного обязательства в соответствии с Законом "Об ипотеке", и неопределенность по этому вопросу в законодательстве о залоге движимого имущества. С принятием Изменений, у кредиторов и заемщиков по обеспеченному залогом обязательству появилась возможность достичь соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке в любое время в течение срока действия сделки, включив соответствующие положения в юридические документы.

Упрощенный порядок обращения взыскания

Изменения также предусматривают упрощенный порядок в случаях, когда стороны договорились о "внесудебном" обращении взыскания на предмет залога. Если залогодатель не исполняет соглашение о внесудебном обращении взыскания, залогодержатель вправе обратиться к нотариусу за исполнительной надписью, которая совершается нотариусом при условии предъявления нотариусу определенных документов и при условии соблюдения установленного порядка. Исполнительная надпись нотариуса предоставляет залогодержателю право обратить взыскание на заложенное движимое или недвижимое имущество при непосредственном содействии судебных приставов-исполнителей и без обращения в суд.

Ограничения

Несмотря на то, что Изменения в общем и целом призваны способствовать распространению использования процедур обращения взыскания во внесудебном порядке, они расширяют перечень случаев, в которых применение такого порядка не допускается. Например, обращение взыскания на находящееся в залоге жилое помещение (принадлежащее физическому лицу) или государственное либо муниципальное имущество должно осуществляться только в судебном порядке.

Также, Изменения предусматривают необходимость получения нотариально удостоверенного согласия залогодателя при заключении соглашений, предусматривающих внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также любое движимое имущество, переданное в залог физическим лицом.

Некоторые аспекты процедуры обращения взыскания во внесудебном порядке

Обращение взыскания на заложенное движимое имущество

Изменения предусматривают новые методы внесудебного порядка обращения взыскания. Наряду с существующим порядком внесудебного обращения взыскания посредством реализации предмета залога с публичных торгов, стороны также могут договориться о реализации предмета залога третьим лицом - комиссионером (который может быть указан в соглашении или назначен залогодержателем по своему усмотрению).

Кроме того, в случаях, когда договор о залоге заключается между юридическими лицами и "индивидуальными предпринимателями" (т. е. физическими лицами, зарегистрированными в налоговых органах в качестве самостоятельно осуществляющих предпринимательскую деятельность) в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств, стороны могут договориться о применении любого из указанных ниже способов обращения взыскания: (i) предмет залога поступает в собственность залогодержателя, или (ii) предмет залога продается залогодержателем третьему лицу – либо по договору комиссии, либо иным образом, но без проведения публичных торгов.

Новые методы внесудебного обращения взыскания также предусматривают, что в определенных случаях предмет залога может быть реализован или передан по рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком (в отличие от реализации предмета залога с публичных торгов, когда закон допускает, чтобы начальная продажная цена была ниже рыночной стоимости). На данный момент нет ясности, как проведение оценки будет работать на практике, и не станет ли на практике требование о проведении оценки еще одним препятствием для быстрого и эффективного обращения взыскания (поскольку, к примеру, должники могут обжаловать оценку стоимости в судах).

Обращение взыскания на ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг

В соответствии с Изменениями обращение взыскания во внесудебном порядке на ценные бумаги, обращающиеся на фондовых биржах или на других организаторах торговли на рынке ценных бумаг (далее ‑ ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг), должно осуществляться посредством их реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг. Из закона не явствует, будут ли некоторые из описанных выше внесудебных методов (например, передача предмета залога в собственность залогодержателя) применяться по отношению к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг.

Другие важные нововведения

Привлечение независимых оценщиков

В соответствии с Изменениями в соглашениях о внесудебном порядке обращения взыскания может быть указана начальная продажная цена заложенного имущества   или порядок ее определения. Однако в отношении некоторых категорий движимого имущества – в том числе, среди прочего, имущества, стоимость которого превышает 500 000 рублей (приблизительно 14 000 долларов США),[1] и ценных бумаг, которые не обращаются на организованном рынке ценных бумаг – начальная продажная цена основываться на рыночной стоимости предмета залога, подтвержденную независимой оценкой.

Сроки

В результате Изменений были устранены ряд неопределенностей, касавшихся сроков процедуры обращения взыскания. Если стороны не договорились о более продолжительных сроках, залогодержатель может обратить взыскание на предмет залога в наиболее раннюю из следующих двух дат: (i) через десять дней после получения залогодателем уведомления об обращении взыскания от залогодержателя, либо (ii) через 45 дней после направления уведомления об обращении взыскания залогодержателем или организатором публичных торгов. Эти сроки для уведомления могут быть короче, если существует существенный риск того, что предмет залога может быть утрачен или поврежден или что его стоимость значительно уменьшится и станет ниже начальной продажной цены, указанной в уведомлении.

Отсрочка или отказ в обращении взыскания

В соответствии с Изменениями российские суды не могут отсрочить внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество. И наоборот, суды сохраняют право с учетом обстоятельств отсрочить обращение взыскания в судебном порядке на один год.

Согласно ранее действовавшему законодательству, в обращении взыскания могло быть отказано, если нарушение обязательства должником было незначительным, и вследствие этого сумма требования была явно несоразмерна стоимости предмета залога. При этом понятие "незначительный" не было определено. Изменения прямо запрещают обращение взыскания в случае, если нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно и устанавливают критерии "незначительности" следующим образом: если не доказано иное, неисполнение обязательства признается крайне незначительным и требование признается явно несоразмерным стоимости предмета залога при наличии совокупности следующих условий:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 процентов стоимости предмета залога, определяемой в соответствии с условиями обеспечительной документации; и
• отсрочка исполнения обеспеченного залогом обязательства не превышает трех месяцев.

Изменения также вводят особые правила в отношении периодических выплат, таких как выплаты основной суммы долга частями или процентные выплаты. В таких случаях залогодержатель может обратить взыскание исключительно в случае, если нарушение обязательства является "систематическим", если иное не предусмотрено соответствующим договором о залоге или договором об ипотеке. "Систематическое" нарушение считается наступившим при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Последующие залоги

Изменения также уточняют права кредиторов, требования которых обеспечены залогами одного и того же имущества. В целом, залогодержатель, требование которого обеспечено предшествующим залогом, может обратить взыскание на предмет залога одновременно с обращением взыскания по последующему залогу, даже если должник не нарушил своих обязательств перед таким кредитором (по существу, формулируя законодательное положение о перекрестном неисполнении обязательств). Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, залог, созданный в соответствии с таким договором сохранит силу. (Соответствующее положение давно существует в Законе "Об ипотеке", однако вопросы его применения не нашли достаточного отражения в судебной практике.)

Закладные

Положения Закона "Об ипотеке", касающиеся закладных, претерпели ряд изменений технического характера. В частности, Изменения предусматривают возможность учета прав на закладные лицензированными депозитариями (аналогично существующей системе учета прав на акции и облигации), упрощая таким образом операции с закладными.

Права кредиторов по обеспеченному залогом обязательству в случае банкротства

Последствия признания залогодателя несостоятельным

В соответствии с Изменениями внесудебный порядок обращения взыскания не применяется после начала процедур банкротства. Любое обращение взыскания должно осуществляться через суд, в котором рассматривается дело о банкротстве, причем исключительно после окончания начальной процедуры банкротства (наблюдение). При этом, суд вправе отказать в обращении взыскания, если это лишит должника возможности восстановить платежеспособность. (Мы заранее предполагаем, что по данному вопросу могут быть многочисленные судебные споры.)

Права голоса кредиторов по обеспеченному залогом обязательству

Измененный Закон о несостоятельности (банкротстве) разрешает кредиторам, требования которых обеспечены залогом движимого имущества или ипотекой, присутствовать на собраниях кредиторов на любых этапах банкротства. Однако, такие кредиторы имеют право голоса исключительно в течение начальной процедуры банкротства (наблюдение). В ходе последующих процедур (таких как "финансовое оздоровление" и "внешнее управление") кредиторы по обеспеченному залогом обязательству будут иметь право голоса только если они подали заявление об обращении взыскания на предмет залога, и суд, рассматривающий дело о банкротстве, отказал в обращении взыскания, либо если этот кредитор заявил отказ от своего права обратить взыскание на обеспечение.

Распределение средств, вырученных от реализации предмета залога

Изменения устанавливают новые правила распределения средств, вырученных от реализации предмета залога в ходе банкротства. Указанные средства распределяются следующим образом:

(i)          Кредитор по обеспеченному залогом обязательству получает наименьшую из следующих сумм: (a) 70 процентов от вырученной суммы (80 процентов – для конкурсных кредиторов по   кредитным договорам), или (b) основная сумма задолженности по обеспеченному обязательству и причитающиеся проценты;

(ii)         30 процентов от вырученной суммы (20 процентов ‑ для конкурсных кредиторов по   кредитным договорам) переводятся на специальный банковский счет должника и распределяются следующим образом:

(a)         Две трети этой суммы (т. е., 20 процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, или 15 процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, если залог обеспечивает требования для конкурсных кредиторов по   кредитным договорам) выплачиваются работникам и физическим лицам по требованиям, относящимся к выплатам заработной платы или в связи с причинением вреда здоровью, если другого имущества должника не достаточно для удовлетворения таких требований. Любые оставшиеся средства возвращаются соответствующему кредитору по обеспеченному залогом обязательству, а после погашения его требований остаток включается в общую конкурсную массу должника; и

(b)         оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, используются для оплаты услуг назначенного судом арбитражного управляющего и иных судебных издержек.